Jak úspěšně koupit dům, na kterém vázne hypotéka (a nepříjít o peníze)


Našli jste na trhu svůj vysněný dům (už si představujete, jak se do něj stěhujete:-). Předpokládejme, že už máte za sebou prohlídku domu, zeptali jste se současných majitelů na všechno možné okolo domu, tedy stav domu znáte, a chcete ho. Právě jste se dohodli i na kupní ceně a majitelé vám řekli, že na domě vázne hypotéka. Tu plánují kupní cenou splatit.

V poslední době nejčastěji vypadá situace tak, že dům (byt) je pořízen na hypotéku, ta je zajištěna zástavním právem banky a v zástavní smlouvě je sjednán zákaz zcizení nemovitosti. Jak tedy ideálně postupovat, abyste měli jistotu, že se za své peníze stanete spokojenými majiteli domu?

1. Základem úspěchu takové transakce je, že kupní cenu nehradíte prodávajícím, ale bance. Například kupní cena bytu je 2 mil. Kč, z toho doplatek úvěru 1,5mil. Kč, který pošlete bance a 500 tis. Kč pošlete prodávajícím.

2. Vy a současní majitelé vejdete do jednání s bankou. Zeptáte se, zda je možné, abyste jako kupující doplatili hypotéku. Pokud to možné je, jednejte dále a domluvte se na konkrétních částkách a přesném postupu splacení. Od banky žádejte tzv. potvrzení o výši mimořádné splátky k doplacení úvěru a dále uzavřete písemnou trojstrannou smlouvu (vy, prodávající, banka), která bude obsahovat jasná pravidla splacení.

3. Uzavřete s kupujícím smlouvu o smlouvě budoucí kupní a následně kupní smlouvu. Zaměřte se na to, aby byly v souladu se smlouvou, kterou jste uzavírali v bance.

4. V kupní smlouvě si sjednejte, že část kupní ceny určenou pro prodávající pošlete na účet prodávajících až po skončení celé transakce. Tedy až poté, co bude vymazáno zástavní právo banky a vy zapsáni jako výluční majitelé domu bez žádných dalších omezení. Tímto způsobem nejlépe  motivujete prodávající, aby se aktivně účastnili celého procesu a řešili s vámi případné problémy, které mohou nastat.

5. Pokud budete část kupní ceny určenou pro prodávající dávat do úschovy, použijte takovou úschovu, jejíž vklady jsou řádně pojištěny. Tedy může to být úschova advokátní, notářská, bankovní nebo klidně i u realitní kanceláře, ovšem vždy si vyžádejte pojistku a pečlivě si zkontrolujte, zda je určena přímo pro úschovy.

6. Dodržte postup ve smlouvách a …voilá, dům je váš!

V tomto článku jsme se věnovali nejčastější situaci. Stav domu s hypotékou může pochopitelně vypadat i jinak a podle toho je vždy potřeba zvolit adekvátní postup. Obzvlášť pokud dům/byt s hypotékou kupujete poprvé, doporučuji buďte obezřetní a konzultujte správnost postupu s advokátem, který se na nemovitosti specializuje. A nezapomeňte k advokátovi přijít zavčas, tedy dřív než cokoli podepíšete, ušetříte tak peníze!